Es gab schon einmal bessere Zeiten – mit sicheren Arbeitsplätzen und günstigen Mieten. Wenn auch Du keine Lust mehr darauf hast, Monat für Monat Geld für eine Wohnung zu zahlen, die Dir nie gehören wird, dann mache Deinen Traum wahr und finanziere eine Immobilie ohne Eigenkapital!
Eine Komplette Null-Anzahlungs-Finanzierung bei Immoobilien ist wiederum etwas, das es vorher so nicht gab – über Jahre galt in Deutschland beim Erwerb von Haus und Grundstück die sogenannte 20-Prozent-Eigenkapital-Regel: der Grundsatz, rund 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie anzuzahlen.
Doch heute sieht das ganz anders aus: Nicht nur kannst Du einen guten Zinssatz auch ohne Angespartes oder Bausparvertrag erhalten.
Mit einer 105- oder 110-Prozent-Finanzierung kannst Du sogar die anfallenden Nebenkosten wie die Gebühren für den Notar, die Provision für den Makler und die Grunderwerbssteuer über Dein Darlehen finanzieren. Wir erklären Dir, welche Möglichkeiten Du hast und wie Du am einfachsten an – oder besser: in! – Deine eigenen vier Wände kommst.
Häuft sich auch auf Deinem Konto kein Erspartes an oder möchtest Du dieses nicht als Grundstock für Deine eigene Immobilie nutzen, musst Du auf Dein Traumhaus trotzdem nicht verzichten.
Allerdings sind die Voraussetzungen ein wenig anders als bei einer Immobilienfinanzierung mit Anzahlung. Erfahre jetzt und hier, welche Möglichkeiten Du sich Dir bieten, worauf Du achten musst, unter welchen Bedingungen Dir eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ermöglicht wird und welche Rolle die Zins – und Tilgungshöhen spielen.
Zunächst das Übliche, möchtest Du Deine Immobilie komplett mit Fremdkapital finanzieren: Du beantragst ein Immobiliendarlehen bei einem Kreditinstitut, zum Beispiel Deiner Hausbank.
Dabei kann sich die Höhe der Bauzinsen natürlich nicht wie im Normalfall nach der Höhe der eingebrachten Anzahlung richten – denn auch diese willst Du ja über einen Kredit finanzieren.
Aus demselben Grunde geht der Kreditgeber auch ein höheres Risiko mit Dir ein. Weil Du nichts anzahlst, erwartet Deine Bank von Dir einen möglichst sicheren und möglichst hohen monatlichen Verdienst.
Sie wird aller Voraussicht nach den Darlehenszinssatz wegen des höheren Risikos um bis zu rund einen Prozent höher ansetzen und neben den Zinsaufschlägen zu Anfang eine höhere Mindesttilgung von bis zu drei Prozent festlegen.
Doch das muss Dich nicht stören: Je höher die monatliche Belastung, desto schneller sind Deine Schulden abbezahlt! Und es wird noch besser: Durch den aktuell unüblich niedrigen Zinssatz ist Dein Hauskauf ohne Eigenkapital insgesamt wahrscheinlich sogar besonders günstig.
Denn beginnst Du jetzt erst mit dem Ansparen und wartest zu lange, könntest Du am Ende wegen der schlechteren Zinskonditionen schlechter darstehen: und das bei einer identischen Monatsrate und trotz der geringeren Kreditsumme. Die Restschuld wäre aber nur dann höher, wenn Du eine möglichst lange Laufzeit von 15 bis 20 Jahren vereinbarst.
Wenn Du also bei einer Bank ein Darlehen für Dein eigenes Haus aufnehmen und dafür genau 0,0 Prozent anzahlen möchtest, dann:
- Beeile Dich – das Zinstief hält nicht ewig
- Lass eine lange Laufzeit im Vertrag festschreiben
Es geht aber auch ganz anders. Und diese Möglichkeiten sind zwar noch nicht allgemein bekannt, aber großartige Alternativen, ohne für die Vollfinanzierung für Deine eigenen vier Wände den klassischen Weg direkt über Banken zu gehen.
Zum einen: Wende Dich an Personen, die ihre bereits vollständig abbezahlte Immobilie verkaufen müssen. Oft sind dies Senioren, deren Rente nicht so hoch ausfällt wie erhofft oder die aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr alleine in einem großen Einfamilienhaus leben können.
Denen schlägst Du vor, Dir die Grundschuld am Haus zu übertragen. Du wiederum stellst die Grundschuld dann einem Kreditgeber Deiner Wahl als Sicherheit zur Verfügung und erhältst dafür ein Darlehen; dem Hauseigentümer zahlst Du einen zuvor vereinbarten Satz von rund zwei bis fünf Prozent. So kann dieser seine Rente aufstocken und Du bekommst Deinen Darlehensvertrag.
Vergiss nicht: Mit der Bank kannst Du darüber hinaus bei Vertragsschluss vereinbaren, dass sie Dir einen zuvor vereinbarten Betrag freigeben, sobald dieser getilgt ist.
Wenn Du Dir also von einem privaten Immobilieneigentümer die Grundschuld übertragen lässt und dafür von der Bank einen Darlehensvertrag erhältst, dann vereinbare:
- einen festen Prozentsatz für die Rückzahlung mit dem Immobilieneigentümer
- die Freigabe eines Teilbetrags nach der Tilgung
Ist die Immobilie noch nicht komplett, doch zum größten Teil abbezahlt und frei von Grundschulden, kannst Du Dir diese vom Fast-Eigentümer als Sicherheit gegen einen Sicherheitszins geben lassen.
Im Fachjargon spricht man hier auch von einer sogeannten Aval- bzw. Bürgschaftsprovision. In anderen Worten bekommst Du die Grundschuld als Provision dafür übertragen, dass Du als Bürge bei der Bank für verbleibende Verbindlichkeiten einstehst.
Nummer drei: das sogenannte Nachrangdarlehen. Hier werden Kredite mit einer Grundschuld gesichert, die im Grundbuch allerdings erst im 2. Rang eingetragen wird. D. h., sie kommt erst hinter Banken und Bausparkassen und wird so zum Eigenkapitalersatz.
Bei einem Nachrangdarlehen stundet der Verkäufer also einen geringen Teil des Verkaufspreises, ohne dass er dabei noch Eigentümer des Hauses bleibt. Durch das hohe Ausfallrisiko und die üblicherweise kurze Laufzeit steigen allerdings der Zins- und Tilgungssatz.
Tipp: Tilge am besten das Nachrangdarlehen immer zuerst, um die Gesamtkosten der Baufinanzierung möglichst niedrig zu halten.
Ähnlich gestaltet sich das Verkäuferdarlehen. Hier bekommt der Verkäufer weniger als die veranschlagte Gesamtsumme und überlässt Dir die Differenz als Darlehen. Zins und Darlehen kannst Du in Raten oder am Ende der Vertragslaufzeit begleichen. Die Darlehenssumme kann auch als Darlehen zurückgezahlt werden.
Verkäuferdarlehen:
Wichtig: Teile der Bank immer unbedingt die echte Kaufpreissumme mit!
Vorteil: steht für die Werthaltigkeit der Immobilie, da der Verkäufer ein Kreditausfallrisiko in Kauf nimmt
Nachteil: langfristige Bindung an das Objekt
Zu guter Letzt schließlich kannst Du Dir noch ein Privatdarlehen von jemandem besorgen, der seinerseits sehr gute Kontakte zu Banken unterhält und diese für Dich einsetzt. Dies muss kein professioneller Finanzierungsvermittler sein.
Auch Verwandte und Freunde kannst Du fragen, die dann ihrerseits als Sicherheit eine nachrangige Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen können. Privatdarlehen sind aber meistens recht risikoreich und daher die Beträge eher niedrig. Sie liegen bei rund fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises beziehungsweise bei Darlehenssummen um 10.000 bis 30.000 Euro.
Fazit: Welche Möglichkeit die beste für Dich ist, hängt von Deinen ganz persönlichen Umständen ab. Wie hoch soll die Darlehenssumme sein, kennst Du Eigentümer, die verkaufen wollen, hast Du Freunde, die Dir ein privates Darlehen anbieten würden? Egal wie, eines steht fest: Ist Dein monatliches Einkommen hoch genug, kannst Du auch ohne Eigenkapital Dein Traumhaus finanzieren. Warte nicht zu lange!