Nachfolgend finden Sie Antworten auf die vier wichtigsten Fragen, die Sie sich vor dem Immobilienkauf stellen sollten:
- Wie sieht meine Lebensplanung aus?
- Was bedeutet mir die persönliche Freiheit?
- Welche Größe und Ausstattung wünsche ich mir?
- Wie hoch ist der Wiederverkaufswert meiner Wunschimmobilie?
Die eigene Lebensplanung
Welches Leben führen Sie in fünf Jahren, in zehn Jahren und in zwanzig Jahren? Jeder Mensch hat eigene Vorstellungen davon, wie er sein Leben gestalten möchte. Entsprechend dazu sollte die Immobilie zu Ihnen passen.
Wer Single bleiben möchte, stellt völlig andere Ansprüche an ein Objekt als Paare, die sich Nachwuchs wünschen.
Ebenso wie die Familienplanung spielt auch das Einkommen eine erhebliche Rolle. Bei Paaren gehört dazu auch darüber nachzudenken, wie lange beide Partner noch voll verdienen.
Immerhin fällt mit dem ersten Kind ein Verdienst weg und es steht unter Umständen nur noch das halbe Einkommen zur Verfügung. Dabei bedeutet ein halbes Einkommen zugleich weniger Steuerentlastung.
Außerdem spielt der Beruf in der Lebensplanung und somit beim Immobilienkauf eine wichtige Rolle. Wie wird sich Ihre Karriere entwickeln, welche Ziele streben Sie an und was kann alles passieren?
Wenn Sie beispielsweise beruflich viel unterwegs sind und häufig Monate im fernen Ausland verbringen, ist ein großes Haus mit Garten vielleicht nicht unbedingt eine Ideallösung. Eine überschaubare Eigentumswohnung kann in diesem Fall durchaus sinnvoller sein.
Persönliche Freiheit trotz Immobilienkauf
Viele legen Wert darauf, anderen mit der eigenen Immobilie und ihrer tollen Ausstattung zu imponieren. Doch der Preis dafür kann auch außerhalb der monatlichen Ratenzahlungen über Jahre hinweg sehr hoch sein.
Eine sehr hohe finanzielle Belastung kann das private sowie das berufliche Lebensglück schnell einschränken. Zum einen braucht jeder Alltag zwischendurch einmal eine Auszeit, die bekanntlich Geld kostet – sei es das geliebte Hobby oder der jährliche Familienurlaub.
Zweitens könnten sich in ein paar Jahren völlig neue berufliche Perspektiven ergeben, die Ihre Karriere vorantreiben und eine Investition erfordern. So mancher Immobilienbesitzer träumt beispielsweise von einer Selbständigkeit, kann sich den Verdienstausfall im ersten Jahr aber nicht leisten.
Andere arbeiten in Jobs, die sie im Grunde gar nicht mögen, nur weil der Verdienst ausreichend hoch ist, um die Raten stemmen zu können.
Die richtigen Prioritäten in Sachen Größe und Ausstattung
Eher ein Plus an Ausstattung oder lieber mehr Wohnfläche? Diese Frage stellen sich viele Immobilienkäufer, wenn Sie nach einem passenden Objekt Ausschau halten.
Dabei ist die Antwort darauf ganz einfach: Die Ausstattung können Sie in späteren Jahren noch beliebig erweitern und optimieren.
Dagegen lässt sich die Wohnfläche nur schwer vergrößern. Unter dem Strich heißt das für Sie: Lieber mehr Quadratmeter und schon einmal Ideen sammeln, wie sich die Ausstattung im Laufe der Jahre noch verbessern lässt.
Der Wiederverkaufswert
Viele Immobilienverkäufer haben zwar konkrete Vorstellungen davon wie ihr Leben in zehn oder zwanzig Jahren aussehen wird – doch es wäre nicht das Leben, wenn alles nach Plan gehen würde.
Daher ist es nur ratsam beim Immobilienkauf über den Wiederverkaufswert nachzudenken. Falls Ihr Traumobjekt viele ihrer persönlichen Wünsche erfüllt, kann der Markt schon sehr eng werden.
Ein Landhaus inmitten ländlicher Idylle kann für Sie ein angenehmer Ort der Ruhe sein, für viele andere liegt die Immobilie allerdings zu weit weg vom Trubel. Darum wird sich das Haus schwerer wiederverkaufen lassen als ein Objekt in der Vorstadt mit Geschäften vor Ort und guten Verkehrsanbindungen.
Der ein oder andere wünscht sich ganz konkret ein Loft in einem alten Fabrikgebäude, was eben auch nicht jedermanns Sache ist.
Konkret gesagt: Immobilien mit außergewöhnlichen Merkmalen oder einer extravaganten Ausstattung lassen sich schwer verkaufen, da die Nachfrage in der Regel sehr begrenzt ist und folglich sinkt der Wiederverkaufswert.
Die Finanzierung
Nicht jeder Anbieter berät sinnvoll und im Interesse des Kunden
Auch heute gibt es noch Immobilienkäufer, die in Sachen Finanzierung ausschließlich ihrer regionalen Hausbank vertrauen.
Schließlich haben hier bereits Generationen vorher Ihre Eigenheime finanziert und man kennt sich.
Doch im Grunde genommen sind Banken und Darlehensvermittlungen Unternehmen, und da liegt es in der Natur der Sache, dass diese eine gewinnorientierte Kundenberatung durchführen.
Dabei kann es für den Kreditnehmer verheerende Auswirkungen haben, wenn Banken, Bausparkassen und andere Kreditgeber eine nicht transparente oder gar fehlerhafte Beratung durchführen.
Daher sind einerseits ein gesundes Misstrauen und andererseits ein Vergleich der unterschiedlichen Finanzierungspartner immer sinnvoll. Vor allem regionale Banken möchten die Ausfallrisiken so gering wie möglich halten und raten heute oft zur Finanzierung über einen Bausparvertrag.
Der Verbraucher wird dabei zwar eingehend über die Vorteile der dadurch entstehenden langfristigen Zinsbindung informiert, die im Verhältnis zu den Einsparungen viel zu teuren Kosten werden allerdings häufig nicht ausreichend transparent erläutert.
Finanzierung über Bausparverträge – Nachteile fallen oft erst Jahre später auf
Wenn Sie Bausparvertrag und Sofort-Darlehen bei Ihrer Finanzierung verbinden, zahlen Sie einerseits monatliche Beträge in den Bausparvertrag ein, andererseits tilgen Sie für das Darlehen über Jahre hinweg nur die Zinsen.
Wird der Bausparvertrag dann zugeteilt, erfolgt die Finanzierung der Restschuld über ein Bauspardarlehen. Beste Sicherheit beim Zinssatz, unveränderte Rate, Förderungen durch den Gesetzgeber, Flexibilität bei der Tilgung, Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung – mit diesen Argumenten werden Verbraucher häufig zu Bausparfinanzierungen überredet.
Die Realität sieht allerdings anders aus. Flexibilität bei der Tilgung gibt es nur dann, wenn Sie mehr einbezahlen möchten. Auch die Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung bezieht sich ausschließlich auf das spätere Bauspardarlehen.
Doch einer der größten Nachteile liegt darin, dass in den ersten Jahren keinerlei Tilgung zustande kommt. Das heißt konkret: Die Zinskosten bleiben über Jahre hinweg gleich hoch, obwohl Sie monatlich große finanzielle Belastungen stemmen.
Bei einem Annuitätendarlehen dagegen mindern sich die Zinszahlungen konstant mit jeder Ratenzahlung.
Außerdem müssen Sie bei der Kombination aus Bausparvertrag und Sofort-Darlehen mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen rechnen, falls Sie die Immobilie vor Zuteilung des Bausparvertrages verkaufen.
Oft sind die Bausparverträge bis zum Ende der ersten Zinsbindung noch nicht zuteilungsreif und das Risiko der Zinsänderung steigt. Dazu kommt, dass ein Anschlussdarlehen jederzeit verweigert werden kann, wenn Sie sich beispielsweise selbständig gemacht haben oder kurzfristig arbeitslos sind.
Langfristige oder kurzfristige Zinsbindung
Welche Zinsbindung ist die richtige? Selbst fünf Jahre können lang sein, wenn die Zinssätze sinken. Genauso kurz können sie sein, wenn die Zinsen steigen.
Kurze Zinsbindungen beinhalten einen niedrigen Sollzins und die monatliche Rate bleibt überschaubar.
Der Nachteil liegt in der hohen Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt und neu verzinst wird. Daher entscheiden sich viele Immobilienkäufer für eine lange Zinsbindung über 20 Jahre und mehr.
Denn diese verspricht eine lange Zinssicherheit und es bleibt nach Ablauf eine wesentlich geringere Restschuld zurück. Da sind der höhere Sollzins und die höhere Monatsrate für viele gut zu verschmerzen.
Gegenwärtig bringt die langfristige Zinsbindung mehr Vorteile
Im Augenblick befinden wir uns noch in einer Zeit extremer Niedrigzinsen. Experten sind allerdings der Meinung, dass sich dieser Zustand in den nächsten 10 bis 15 Jahren ändern wird. Und sind die höheren Zinssätze erst einmal beschlossen, werden die Kreditzinsen weit vor den Sparzinsen steigen.
Kreditnehmern, die gleichzeitig Sparer sind, steht dann noch weniger Geld zur Verfügung. Deshalb ist gerade in der jetzigen Zeit eine lange Zinsbindung die bessere Alternative. Immerhin sichern Sie sich so den niedrigen Zinssatz von heute über die nächsten 20 oder 30 Jahre hinweg.
Eine kurzfristige Zinsbindung ist derzeit nur sinnvoll, wenn Sie hohe Tilgungen vornehmen oder das Darlehen mit Sondertilgungen schnell zurückbezahlen möchten.
Wer sich ansonsten für eine kurzfristige Zinsbindung entscheidet, kann mit dem Beginn der Anschlussfinanzierung in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten geraten. Denn das Risiko steigender Zinssätze ist sehr hoch und die Finanzierung kann sehr teuer werden.
Leider nutzen viele Anbieter die geringen Zinssätze bei kurzfristigen Zinsbindungen als Lockangebote.
Doch die anfangs günstigen Kredite werden in der Anschlussfinanzierung in der Regel richtig teuer. Wer sich anfangs vorgenommen hat, bis zur Rente schuldenfrei zu sein, könnte so sehr schnell unangenehm von der Realität überrascht werden.
Zinsbindung in der Gegenwart – ein praktisches Beispiel
Nach Abzug des Eigenkapitals nimmt der durchschnittliche Bundesbürger für den Immobilienkauf ein Darlehen in Höhe von 250.000 € auf. Bei 3 % Tilgung errechnet sich bei einer Zinsbindung von 15 Jahren eine monatliche Rate von 900 €.
Sobald die Zinsbindung von heute 1,26 % ausläuft, verbleiben 127.000 € Restschulden. Angenommen, die Zinsen steigen im Laufe der 15 Jahre auf 4 % an, bezahlt der Kreditnehmer rein rechnerisch eine Rate von 939 € im Monat.
Unter Berücksichtigung einer Inflationsrate von 1,5 % wird sich der Betrag sogar auf rund 720 € monatlich minimieren. Dafür ist der Immobilienkäufer erst nach insgesamt 30 Jahren schuldenfrei.
Wenn Sie nach 25 Jahren schuldenfrei sein möchten, steigt die monatliche Rate auf 1.300 €. Nach Abzug der Inflationsrate ergibt sich hier eine Monatsrate von 1.040 €.
Daher müssen Eigenheimbesitzer von Anfang an mit einkalkulieren, dass die finanzielle Belastung in den letzten Jahren der Immobilienfinanzierung ansteigen wird. In Ballungsräumen oder bei einer noch höheren Verzinsung kann die Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer drastische Auswirkungen haben.
Die besten Anbieter für 20 und 25 Jahre Zinsbindung
Hypothekendarlehen mit bis zu 30 Jahren Laufzeit sind nicht selbstverständlich und die Angebote der wenigen Anbieter unterscheiden sich stark. Nur Versicherungen und bundesweite Banken bieten Zinsbindungen von 25 Jahren und mehr an.
Die Allianz Lebensversicherung gilt als derzeitiger Top-Anbieter. Bei den bundesweiten Banken gilt die Sparda-Bank als Favorit. Wenn Sie nach einem Darlehen mit 20 Jahren Zinsbindung und 3 % Tilgung suchen, ist die Allianz Lebensversicherung bei Vergleichen regelmäßig auf den ersten Plätzen vertreten, gefolgt von der Postbank.
Ob 25 Jahre oder 20 Jahre Zinsbindung, immer wieder sind es auch Finanzvermittlungen, die mit den Versicherungen und Banken sehr gut Schritt halten, wenn es um günstige Darlehen für den Immobilienkauf geht.
Dienstleister wie Interhyp und Dr. Klein sind beim Vergleich in vielen Regionen Deutschlands konstant vorne mit dabei. Natürlich spielt vor allem bei Finanzierungsvermittlungen das Vertrauen eine große Rolle. Ein seriöser Dienstleister wird beispielsweise niemals bereits vor der Kreditvergabe Zahlungen für seine Leistungen in Rechnung stellen.
Bei den Volltilgerdarlehen bieten nach wie vor die regionalen Banken die besten Konditionen. Allerdings verwenden diese bei den Finanzierungen auch die schlecht verzinsten Geldanlagen ihrer Kunden. Dennoch kann es sich durchaus lohnen, auch Angebote von Allianz, comdirect und ING Diba zu vergleichen.
Quelle: https://baufinanzierungsrechner.net/baufinanzierungen/volltilgerdarlehen/
https://www.immobilienscout24.de/baufinanzierung/
Quellen: https://www.vergleich.de/baufinanzierung-vergleich-lp.html
Raus aus der langen Zinsbindung – so geht´s
Angenommen, Sie haben sich bei der Finanzierung für Ihren Immobilienkauf für eine lange Zinsbindung entschieden und müssen nun zusehen, wie der Zinssatz immer weiter sinkt.
Das stimmt so nicht ganz, denn der Gesetzgeber ermöglicht nach einer Laufzeit von 10 Jahren jederzeit ein Sonderkündigungsrecht – und zwar ohne den Anfall einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Sie können frei entscheiden, ob Sie das Darlehen ganz oder teilweise ablösen möchten und die Möglichkeit einer günstigen Anschlussfinanzierung nutzen.
Bilden Sie Rücklagen für unvorhergesehene Notfälle
Im Leben läuft es nur selten so wie man es geplant hat. Es ist schnell passiert, dass Sie oder Ihr Partner in einigen Jahren vielleicht den Job verlieren und vorübergehend das gewohnte monatliche Einkommen nicht zur Verfügung steht.
Sie müssen nach dem Immobilienkauf auch immer damit rechnen, dass im schlimmsten Fall die Heizung vielleicht den Geist aufgibt und schnell ein fünfstelliger Betrag für eine neue Heizung anfällt.
Wer dann nicht vorausgeplant hat, kann in große finanzielle Schwierigkeiten geraten und es wäre nicht die erste Existenz, die dadurch in Gefahr kommt. Natürlich könnten Sie über eine weitere Finanzierung nachdenken.
Doch stellt sich zum einen die Frage, ob Sie eine weitere monatliche Rate noch stemmen können.
Zum anderen müssen Sie in Zeiten steigender Zinssätze mit einer höheren Verzinsung rechnen als Sie es von Ihren Baufinanzierungen vielleicht gewohnt sind – vor allem, wenn die Baumaßnahme nicht beispielsweise durch die KfW Bank staatlich gefördert wird.
Im Idealfall schaffen Sie sich bereits mit der Hausfinanzierung eine kleine Grundlage für unvorhergesehene Notfälle und kalkulieren bereits beim Immobilienkauf so, dass Sie eine gewisse Summe – bei einem Einfamilienhaus wären 10.000 € durchaus vernünftig – zurücklegen können.
Dieser Betrag kann sich dann durch die weiteren monatlichen Rücklagen nach und nach erhöhen, so dass Sie auch für schlimme unvorhergesehene Notfälle gerüstet sind.
Jetzt bleibt es nur noch, Ihnen viel Erfolg beim Immobilienkauf und dem Abschluss der passenden Finanzierung zu wünschen.